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对话乐山市物业管理协会秘书长李军:小区的“奶酪”不能随便动

发布时间:2018-03-08  来源:乐山日报    


一直以来,物业管理与服务是房地产行业末端最令人关注的话题。


农历春节前,乐山城北片区某小区的物业公司就准备将小区架空层改造成办公室、员工宿舍以及业主活动室等,此举受到了部分业主的质疑与阻止。“小区物业在架空层修建是否合理?”有网友在相关论坛发帖后,事件受到了多方面的关注。相关部门也在第一时间予以回复,并组织人员对该小区进行了现场调查核实,责令其停止施工。


时隔一个月,事情进展如何?记者于3月5日上午再次来到该小区。记者了解到,小区每栋住宅的3楼都有架空层的设计,总面积约有1500平方米,现已没有改造施工的迹象。项目物业方负责人沈女士告诉记者:“在接到业主反映以及相关主管部门介入后,我们就立即停止了架空层改造的一切施工。目前,我们正在积极与业主进行沟通,计划等待业主委员会成立之后,再进一步交流意见,探讨涉及改造的相应流程。”


据记者走访了解,该小区现已入住业主400多户。对于架空层的改造,业主的态度也有所分化。有的业主说:“希望小区能有更多的活动空间。”也有业主提出疑问,“物业擅自改造公共区域的行为是否合理?相应的安全性能否保证?”当然,此次事件仅仅是行业内的一个缩影。为了进一步理清事情的原委以及小区内各项权益的归属,还有物业单位应当承担的相应责任等问题,记者也采访了乐山市物业管理协会秘书长李军。


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该小区架空层已无施工改造迹象


关键词一:属性界定


记者:在走访过程中,有不少业主认为,架空层属业主共有,在未经业主同意的情况下,物业擅自变更其用途的行为是侵犯了业主权益;但也有业主提出,购房合同中并没有约定小区架空层权属,业主是否无权对改造行为问责?那么,小区架空层到底归属何方?物业是否有权对其擅自改造呢?


李军:按照《物权法》以及其他相关法律法规的规定,如果该架空层明确规划为公共场所,则应当归全体业主所有,如果规划为专有部分,则可以进行出售。倘若架空层明确为公共场所或没有明确规划用途,应当属于小区业主共有。即便是《物权法》中所称的专有部分,也必须满足:“构造上的独立性(明确区分)”、“利用上的独立性(排他使用)”以及“能够登记成为特定业主所有权客体”三个条件。


还有一点可以明确,开发商在报规报建时,就应该确定了业主专属活动室、物业办公室等公共空间。如果前期没有相关规划,后期又无法满足对于专有部分的三个并列条件,则再次印证了架空层为小区业主所共有公共部分属性。


对于认定为小区业主所共有的公共区域,无论物业单位在后续想要如何改造、操作,必须通过召开业主大会、征得半数以上业主同意才能予以公共区域的“属性变更”。值得注意的是,在小区暂未成立业主委员会的情况下,必须满足“比例双过半”原则,即商业物业和住宅物业业主同时半数以上同意方可进行改造。


当然,公共区域属性的变更也要经过严格的流程才能进行:1、经过上面提到的业主大会依相应比例通过;2、走相应的报批报建流程;3、通过具有相应资质的鉴定单位鉴定。


关键词二:行业监管


记者:物业行业作为房地产市场的闭环环节,将与购房者终生打交道。这其中,物业单位在行使权利和履行义务的时候,最应该注意什么?市物业管理协会方面,今年对于行业监管有何新动作?


李军:物业公司作为服务单位,最应当注意的就是“服务”二字。我们物业管理协会成立接近一年时间,这期间已经接到不少类似于上述事件的问题反映。其实很多情况下,物业公司只要及时与业主委员会沟通,并经过业主大会委托,按照相应法律法规产生了“合同约定”,明确了各方关注的细节就能避免很多问题。


为了及时预防和有效化解物业纠纷、充分发挥市物业管理协会在处理物业纠纷案件中的专业优势,切实维护当事人的合法权益,构建多元化纠纷解决机制,协会与市中级人民法院根据最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》等有关规定,结合我市实际情况,共同制定相适应的工作对接办法和机制,作好对行业诚信服务监督和引导,按照国家法律法规要求,在政府职能部门的监督和指导下规范行业行为和服务工作,更进一步为我市物业行业的稳定发展切实做到质价相符的服务,使业主的享受物业服务,达到实现其物业价值最大化的社会服务效果。


在此,我代表协会表示,希望各个物业服务企业明确“为业主服好务”、规范诚信服务原则才是基本准则的概念,倡导小区业主大会及业主委员会按“物业服务合同”、“业主规约”的内容,用自律行为共同与物业服务企业营造和谐美好家园。某些物业服务企业在被委托的服务小区项目中尤其是无“物业服务合同”约定的“奶酪”,绝对不能随便动!我们支持各个小区的业主积极维护自身合法权益。


免责声明:本文仅代表作者观点,不代表嘉州房产网立场。文章内容仅供参考,最终以政府和开发商公布为准,买房需谨慎,投资有风险。
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